월세 전환 시세 계산법, 집주인이 부르는 대로 주고 계신가요? 💸 전세 대출 이자가 올라서 반전세나 월세로 돌리려는데, 집주인이 터무니없는 월세를 요구한다면 ‘법정 전월세 전환율’을 들이미셔야 합니다. 2026년 기준, 내 소중한 월급을 지키는 계산 공식과 렌트홈 활용법을 알려드릴게요.
“5천만 원 깎아줄 테니 월세 30만 원 더 내라”는 집주인. 얼핏 들으면 괜찮아 보이지만 계산기 두드려보면 손해일 수 있습니다. 🤔 주택임대차보호법이 정한 상한선은 ‘한국은행 기준금리 + 2.0%’입니다. 이보다 더 받으면 불법! 호구 잡히지 않는 스마트한 세입자가 되는 법, 지금 시작합니다. 🧮
📑 목차
전월세 전환율 공식: 기준금리 + 2.0%
전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 ‘전월세 전환율’은 주택임대차보호법에 따라 상한선이 정해져 있습니다.
📐 법정 전환율 공식
MIN ( ① 10%, ② 기준금리 + 2.0% )
현재 금리 수준에서는 ②번이 훨씬 낮으므로, 무조건 기준금리 + 2.0%가 적용됩니다.
(예: 기준금리 3.0% 가정 시 → 전환율 상한은 5.0%)
실전 계산: 보증금 1억 낮추면 월세는?
만약 기준금리가 3.0%라고 가정하면, 법정 전환율은 5.0%입니다. 이때 보증금을 1억 원 낮췄을 때 적정 월세 인상액을 계산해 보겠습니다.
| 보증금 감액분 | 전환율 (예시 5.0%) | 월세 인상 한도 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 | 연 5.0% | 41,666원 |
| 5,000만 원 | 연 5.0% | 208,333원 |
| 1억 원 | 연 5.0% | 416,666원 |
계산식: 1억 원 × 5.0% ÷ 12개월 = 416,666원
즉, 집주인이 “1억 낮춰줄 테니 월세 50만 원 내라”고 하면 법정 한도 초과입니다. 41만 6천 원까지만 내면 됩니다.
렌트홈 계산기로 10초 만에 확인하기
복잡하게 계산기 두드릴 필요 없이, 국토교통부가 운영하는 ‘렌트홈’ 사이트를 이용하면 정확한 상한액을 알 수 있습니다.
- 렌트홈(www.renthome.go.kr) 접속
- 우측 하단 ‘임대료 인상률 계산’ 클릭
- 변경 전 보증금/월세 입력
- 변경 후 보증금 입력 후 계산하기 클릭
초과 월세 요구 시 대처 방법
이 규정은 강행규정입니다. 즉, 세입자가 동의해서 계약서에 도장을 찍었더라도 법정 한도를 초과하는 월세 약정은 무효입니다.
- 착한 대처: “사장님, 주택임대차보호법상 전환율이 5%라서 계산해보니 41만 원이 맞습니다. 확인 부탁드려요.” 하고 렌트홈 화면 보여주기.
- 강경 대처: 이미 초과해서 냈다면? 나중에 이사 나갈 때 초과 지급한 월세 반환 청구가 가능합니다(부당이득 반환).
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 신규 계약에도 적용되나요?
아니요. 전월세 전환율 제한은 계약 갱신(재계약) 시에만 적용됩니다. 처음 들어가는 신규 계약은 집주인이 부르는 게 값(시세)입니다.
Q2. 월세를 전세로 바꿀 때도 적용되나요?
법적으로는 ‘전세 → 월세’ 전환 시에만 상한선이 있고, ‘월세 → 전세’는 명확한 규정이 없어 시장 전환율을 따릅니다. 보통 집주인과 협의해야 합니다.
Q3. 관리비를 올려서 받겠다고 하면요?
최근 ‘꼼수 인상’의 주범이죠. 월세는 법대로 받고 관리비를 20만 원씩 올리는 경우입니다. 10만 원 이상 정액 관리비는 세부 내역을 공개해야 하므로, 부당하다면 주택임대차분쟁조정위원회에 도움을 요청하세요.
⚠️ 본 콘텐츠는 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 기준금리 변동에 따라 법정 전환율 수치는 달라질 수 있습니다. 계약 전 반드시 최신 금리를 확인하시기 바랍니다.
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